หน้าเว็บ

วันเสาร์ที่ 30 มิถุนายน พ.ศ. 2555

การเลือกทำเล คอนโด


ทำเล ทำเล ทำเล + คอนโด

เขาจะดูอะไรบ้าง


        1.  ที่ตั้งอยู่ ย่านใด
             เพราะคำว่า กรุงเทพชั้นใน ชั้นนอก หรือแม้แต่แนวรถไฟฟ้า ไม่อาจบอกมูลค่าของทำเลได้ เพราะมันเป็นคำที่กว้างไป ในอนาคตอาจมีสถานีรถไฟฟ้าเต็มไปหมด ดังนั้นสิ่งแรกต้องดูคือ ทำเลที่ตั้งคอนโดอยู่ในย่านใด เช่น ย่านที่มีมูลค่า และสามารถปล่อยเช่าได้ราคาต่อตารางเมตรดีที่สุดคือ สุขุมวิทตอนต้นถึงทองหล่อ ย่านคนรวยทำงานก็มีสีลม สาธร , ย่านห้างสรรพสินค้าก็สยาม-ราชดำริ-ชิดลม, ย่านการศึกษาก็สามย่าม ปทุมวัน หากไม่ค่อยได้เดินทางไปไหน ผมแนะนำง่ายๆว่า แนวรถไฟฟ้า BTS จะมีราคาดีที่สุด รองมาคือแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT ส่วนพวกส่วนต่อขยายออกไป วงเวียนใหญ่, บางนา หรือบางใหญ่ในอนาคต ยังถือว่าไม่เด่นสักเท่าไร


         2. แนวรถไฟฟ้า- ใกล้สถานี
             เมื่อเลือกย่าน หรือทำเลที่ชอบแล้วก็ควรพยายามเลือกทำเลที่อยู่ใกล้ๆรถไฟฟ้า ให้อยู่ในระยะที่เดินไปได้นั่นคือ น้อยกว่า 100 เมตร เรียกว่าดีมาก หากมากกว่า 500 เมตร เรียกว่าไกล หรือหากอยู่ไกลสถานีมากกว่า 1 กิโลเมตร  ( 1000 เมตร) เราจะไม่เรียกว่าแนวรถไฟฟ้าแล้วล่ะ

         3. การเดินทางโดยรถยนต์สะดวก
              เพราะคนส่วนมากยังเดินทางด้วยรถยนต์เป็นหลัก แม้ว่าเราจะไม่มีรถยนต์ แต่คนที่จะซื้อต่อ   หรือเช่าอาจมีรถยนต์ เพื่อนที่จะมาหาก็อาจมาด้วยรถยนต์ ดังนั้นที่ตั้งคอนโดต้องสะดวกในการเดินทางด้วยรถยนต์ ผมยกตัวอย่างคอนโด The address Asoka VS Villa Asoke ซึ่งอยู่ตรงข้ามกันในถนนเพชรบุรี แต่ ปรากฏว่า Villa Asoke ซึ่งขายด้วยราคาถูกกว่า กลับขายยากกว่า เพราะจาก Villa Asoke  จะขับรถเลี้ยวเข้าอโศก ยากมากต้องขับอ้อมไกล ไม่มีที่กลับหัวรถ เป็นต้น ดังนั้นเราต้องดูการสัญจรทางรถยนต์ด้วยว่า โครงการนี้สะดวกแค่ไหน ถนนหน้าโครงการกว้างพอหรือไม่ มีระบบขนส่งมวลชนของ กทม. พวกรถเมล์ แท็กซี่หรือไม่

         4. สิ่งแวดล้อม และสิ่งอำนวยความสะดวก
             สิ่งแวดล้อมรอบๆ โครงการเป็นอะไร เปลี่ยวมากมั้ย กลางคืนมืดจนหน้ากลัวหรือไม่ มีร้านอาหารบ้างหรือไม่ ผมยกตัวอย่างคอนโดสุดหรู ส่วนกลาง 1 ไร่ lobby 1,000 ตรม.  อย่าง The Rhythm แม้จะเป็นคอนโดที่สวยมาก ติดสถานีรถไฟฟ้าเลย แต่ทำเลแถวนั้นแห้งแล้งมาก ไม่มีร้านอาหาร, ห้างร้านต่างๆก็น้อย ทำให้คนส่วนใหญ่ไม่กล้าลงทุนในราคาที่สูง แม้ตัวคอนโดจะสวยมาก และติดรถไฟฟ้าเลยก็ตาม

         5. โอกาสในการเจริญของย่านนั้น
             เนื่องจากกรุงเทพมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา เวลาเราเลือกทำเล ต้องมองทั้งในปัจจุบันและอนาคต เช่น การพัฒนาขึ้นในด้านต่างๆ ทั้งรถไฟฟ้าที่จะขยายมาถึง หรือจะมี Community Mall สวยๆมาเปิด, จะมีการสร้างอาคารขนาดใหญ่ พวกโรงแรม ออฟฟิตหรือไม่,ถนนเส้นใหม่ๆตัดผ่านทำให้การสัญจรสะดวกขึ้น เป็นต้น

              ตัวโครงการ

 
         1. เจ้าของโครงการ
              บริษัทที่สร้างคอนโดเปรียบเสมือนเป็น " แบรนด์ " ของสินค้า ที่รวมเอาหลายๆอย่างเอาไว้ ทั้งราคา คุณภาพงาน ความสง่างาม เกรดของผู้พักอาศัย และความน่าเชื่อถือ ดังนั้น บางครั้งเราอาจไม่จำเป็นต้องพิจารณามากเลย หากเจ้าของโครงการเป็นบริษัทที่น่าเชื่อถืออย่าง แสนสิริ,แลนด์แอนด์เฮ้าส์,คิวเฮาส์,ไรมอนแรนด์ ฯลฯ เมื่อชอบทำเล และรู้ว่าเป็นของบริษัทที่เราไว้ใจ ก็จองได้เลย ส่วนผู้ประกอบการเจ้าใหม่ๆ ที่ยังไม่เห็นผลงานมากนักอย่าง IDEO, Major Development, TCCC ฯลฯ ก็เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่แต่ต้องติดตามผลงานที่กำลังจะเสร็จนี้ก่อนถึงจะเชื่อใจใน " ยี่ห้อ " ใด
             
             บริษัทบางแห่ง สร้างคอนโดออกมาสวย แต่เมื่ออยู่อาศัยกลับมีปัญหา น้ำรั่ว น้ำซึม สีหลุด นิติบริหารไม่ดี หากโครงการเก่าๆเขาทำเอาไว้แย่ หากเราซื้อโครงการใหม่ๆของบริษัทที่เคยมีปัญหา ก็ต้องพิจารณาดูสัญญาให้ละเอียดสักหน่อจะดีกว่า
              หากผู้ประกอบการเป็นบริษัทขนาดเล็ก หรือบริษัทใหม่เพิ่งเข้ามาทำคอนโดขาย เราก็ต้องระวังเรื่องปัญหา จะเสร็จทันกำหนดหรือไม่ จะทำออกมาสวยแค่ไหน สิ่งเหล่านี้ถือเป็นความเสี่ยง หากคอนโดแพง ก็ควรหลีกเลี่ยง ไปรอซื้อตอนใกล้เสร็จจะดีกว่า ซื้อคอนโดที่ยังเป็นกระดาษ แล้วขายความฝันให้เรา
         2.  ความแออัดของโครงการ
              โครงการคอนโดบางแห่งจะพยายามจำกัดขนาดห้องไว้ให้เล็ก เพื่อให้สามารถทำราคาขายแข่งในตลาดใหญ่ได้ ราคาต่อยูนิตจะได้ไม่สูงมาก คนซื้อจะดูราคาก่อนอื่น คอนโดฯก็จะขายง่ายกว่า ในขณะที่การอยู่อาศัยร่วมกันนั้น คนไทย ยังมีการเคารพสิทธิของคนอื่นน้อย รวมทั้งการรักษาสมบัติส่วนรวม เสียงรบกวนของเด็กร้อง หมาเห่าจากข้างห้อง หรือปล่อยออกมาขี้เรี่ยราด จะเป็นปัญหากับโครงการที่มีความหนาแน่นสูง
               ในแง่การลงทุนปล่อยเช่า หรือขายต่อ หากเป็นโครงการที่มีจำนวนห้องเยอะ จะมีSupply
ในการปล่อยเช่า หรือขายเยอะ บางครั้งเจอพวกร้อนเงิน ตัดราคา ทำให้ราคาเสียหายบ่อยครั้ง ดังนั้นโครงการที่มีห้องเกิน 700 ห้อง ผมว่ามันจะแน่นไปสักนิด
          3.  จำนวนที่จอดรถ
               ปัญหาหลักของคนเมืองทั่วโลกคือ ที่จอดรถ แม้วันนี้คุณอาจจะยังไม่มีรถ แต่อนาคตคุณอาจจะมีรถ และเมื่อที่จอดรถเต็ม หรือแน่น มันคือปัญหาที่น่าปวดหัว ต้องมาเข็น ต้องวนหาที่จอด หรือบางครั้งเต็มก็คือ ไม่มี จะขับไปจอดข้างนอกก็ยิ่งหายาก ดังนั้นโครงการคอนโด ควรมีที่จอดให้มากกว่า 60% เป็นอย่างน้อย หากน้อยกว่านี้ อนาคตจะมีปัญหาแน่นอน แม้จะติดสถานีรถไฟฟ้าก็ตาม
               สิ่งสำคัญอีกอย่างเรื่องที่จอดรถ ต้องถามว่า จำนวนที่จอดรถที่ทางโครงการนับให้ รวมที่จอดซ้อนคันหรือไม่ บางโครงการนับหมดเลย ทั้งซ้อน ทั้งซอก หากเป็นแบบนี้ต้องถามเขาว่า หากไม่นับรวมมีเท่าไหร่
           4.  พื้นส่วนกลาง/สิ่งอำนวยความสะดวก
                เช่น Loppy , ลิฟท์ , โถงบันได, คลับเฮ้าส์, สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, ซาวน่า หรือสวนสาธารณะ ก็เป็นอีกเงื่อนไขที่มีผลต่อการลงทุน หากโครงการหรู แต่ทำ Loppy ไม่หรู เวลาขายต่อก็จะยาก เพราะคนที่มาดูของจริง ไม่เกิดความประทับใจแรกพบ ส่วนกลางอื่นๆ เช่น พวกสระว่ายน้ำ fitness ก็ต้องทำออกมาให้สมกับราคาของโครงการ ยิ่งมีพื้นที่สวนกลางมาก ในราคาที่ไม่แพง ยิ่งคุ้มค่าการลงทุน(แต่อาจมีรายเดือนสูงสักหน่อย)

            5.  ระบบสาธารณูปโภค ระบบรักษาความปลอดภัย
                 ถือว่ามีความสำคัญมาก  กรณีอยู่ชั้นสูงไ  น้ำประปาไหลแรงพอ ? ถ้าไฟดับมีไฟฉุกเฉิน ? ระบบตรวจควัน ? หัวฉีดน้ำ ? บันไดหนีไฟมีมาตราฐาน ? เก็บขยะ จัด-ส่งจดหมาย มียามรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมงพอหรือไม่จุดตรวจคนเข้าออก,  จำนวนและตำแหน่งกล้องวงจรปิดที่เหมาะสม. จำนวนลิฟท์เพียงพอต่อจำนวนคน-จำนวนชั้นที่จะใช้หรือไม่ที่อาจดูมากกว่านั้น  อาจถามว่า มี Shop ในคอนโดหรือไม่

             6.  ใครจะมาเป็นคนบริหารอาคารชุด  เพราะบริษัทที่มาบริหารอาคารชุดเดี๋ยวนี้มีอยู่ไม่กี่แห่ง       
                   บางบริษัทดูแลดี  หลายๆ แห่งมีปัญหาทะเลาะกับคนอยู่อาศัย  ระเบียบเงื่อนไขการอยู่อาศัยเป็นอย่างไร ก่อนซื้อต้องรู้ให้ครบทุกข้อบางแห่งไม่ให้นำหมา แมวเข้ามาเลี้ยง  ไม่ให้ทำอาหารใช้เตาแก๊ส  ไม่ให้ขนของหรือต่อเติมห้องในวันเสาร์  อาทิตย์
 ความคุ้มค่าการลงทุน คอนโด

                    นอกจากดูทำเล  และโครงการแล้ว  ว่าโครงการนี้ดี  น่าสนใจซื้อ  หากเราชื่อเพื่ออยู่อาศัย  ก็อาจซื้อได้เลย  แต่หากเราซื้อเพื่อการลงทุน  เราต้องดูรายละเอียดสำคัญอื่นๆ ประกอบอีก ดังนี้

               1. การซื้อคอนโดเราจะไม่ได้ดู  ราคารวมของห้อง  แต่จะหารพื้นที่เป็น ราคา/ตารางเมตร  เพื่อเป็นการเปรียบเทียบ  ความถูกแพง  กับโครงการอื่นๆ เพราะห้องแบบ 1 Bedroom  จะมีหลายขนาด  แต่จัดแต่งออกมาแล้วเราจะดูไม่ออกเลยว่าขนาดต่างกัน บางโครงกาารออกแบบดี 40 ตรม. ก็อยู่สบายบางโครงการขนาด 50 ตรม. แต่ห้องเบี้ยงๆ ก็ดูแคบได้

                    โดยสรุปแล้วราคาต่อตารางเมตร ของโครงการที่เราซื้อถูกหรือแพงต้องนำมาเปรียบเทียบกับคอนโดในทำเลใกล้เคียงกัน ในย่านนั้นๆ เช่นสุขุมวิท ก็ราคา 100,000  บาทต่อตรม. ก็ต้องพิจารณาแล้วว่าทำถึงแพงกว่า คอนโดอื่นๆในระแวกเดียวกัน

                2. Spec  ของวัสดุ โครงการ
                    หากเป็น อสังหา  ราคาจะถูกหรือแพงผู้ประกอบการสามารถหลบหลีกด้วยการใช้วัสดุถูกๆ  ตกแต่ง Lobby แบบง่ายๆ สระว่ายน้ำ และส่วนกลางก็แห้งแล้งไม่ตกแต่งต้นไม้ ผนัง พื้นไม่หรูหรา ห้องน้ำใช้กระเบื้องถูกๆ สุขภัณฑ์ถูกๆ ไฟก็เป็นนีออน  เป็นต้น วัสดุเหล่านี้ จริงๆ แล้วเราสามารถเปลี่ยนได้เองหลักจากห้องเสร็จแล้ว แต่การเปลี่ยนแปลงต้องรื้อ ทุบผนังเสียค่าใช้จ่ายสูงมากแน่นอน  เพราะระบบไฟ  ระบบน้ำจะเป็นแบบฝัง
 ดังนั้นลองถามที่โครงการว่าใช้วัสดุอย่างไร Lobby ตกแต่งอย่างไร หรือขอดูห้องตัวอย่างแล้วชื้ถามไปเลยว่า  จะได้แบบนี้หรือไม่  มีหลายโครงการทำห้องตัวอย่าง  ไม่เหมือนกับสิ่งที่เขาสร้างให้เรา

               3. เงินดาวน์ / ค่าเปลี่ยนสัญญา
                   บางโครงการต้องจ่ายดาวน์เป็นจำนวนสูงมาก เช่น 30 - 40 % บางโครงการจ่ายเพียง  15%  ที่เหลือรอจ่ายวันโอน ซึ่งหากเราจ่ายเงินดาวน์น้อยโอกาสทำกำไรจากการขายต่อดาวน์  ก็จะสูง  เช่น คอนโด ราคา 4 ล้าน จ่ายดาวน์ทั้งหมด 15%  ก็คือ 6 แสนบาท จากเงินลงทุนเพียง 6 แสน หรือ 83% ยิ่งไปกว่านั้น หากเราดาวน์สูง โอกาสขายดาวน์ต่อ  คนซื้อต้องใช้เงินสดเยอะ เช่น เป็นล้านเพื่อซื้อดาวน์ต่อ  อาจหาคนซื้อต่อยากกว่าเงินน้อยๆ
                   ค่าเปลี่ยนสัญญา คือค่าปรับ หรือเงินที่ต้องจ่ายโครงการ  หากเราจะขายดาวน์ต่อให้คนอื่น  ซึ่งตามกฎหมายใหม่จะไม่มีแล้ว แต่เราต้องถามกับโครงการก่อนซื้อเพื่อความแน่ใจ

                     ตำแหน่งห้อง

                     แม้โครงการดี  ทำเลดี แต่หากเราได้ตำแหน่งห้องไม่ดี เราก็ขายต่อลำบาก  เพราะห้องในโครงการมักจะมี 300 กว่าห้องขึ้นไป แต่จะมีห้องที่มีตำแหน่งดีๆ  ต้องไปเลือกซื้อเป็นคนแรกๆ ได้ราคาเปิดตัว  รับรองไม่ขาดทุนแน่นอน เทคนิคเลือกตำแหน่งห้อง  ที่คนส่วนใหญ่คำนึงถึงคือ วิว ชั้น แดด  การใช้สอย เสียง ขยะ  ลิฟท์   คือสิ่งที่เราจะได้เห็นเกือบตลอดเวลา ดังนั้นวิวระเบียง หรือวิวหน้าต่างคือสิ่งสำคัญที่สุด เช่น หากทิศตะวันออกวิวโดนตึดบัง  เราก็ควรเลือกทิศตะวันตก ที่อาจจะร้อน  แต่วิวสวยมาก  หากวิวชั้นสูงๆ สวยกว่าชั้นล่างๆ (มีอะไรบัง) บางครั้งเราอาจจะยอมจ่ายแพงกว่า  แต่หากชั้นสูง หรือไม่สูง ก็ได้วิวเดียวกันเพียงแต่สูงกว่า อันนี้หากราคาส่วนต่างระหว่างชั้นมาก คุณอาจเลือกชั้นกลางๆก็ได้ วิวที่ดีคือ เห็นท้องฟ้าได้ เรียกว่าปลอดโปร่ง เห็นได้ไกล ไม่โดนบัง  เห็นอะไรสวยๆ เช่นเมือง แม่น้ำ สระน้ำ ฯลฯ

                     ชั้น

                      การเลือกชั้นก็คล้ายๆกับการเลือกวิว  เพราะโดยปกติแล้ว ชั้นยิ่งสูงยิ่งวิวสวยกว่าชั้นล่าง โครงการจะปรับราคาเพิ่ม ชั้นละ 500 บาทต่อตารางเมตร บางโครงการบวก 1,000 บาทต่อชั้น ดังนั้นเราต้องชั่งน้ำหนักว่า ชั้นสูงคุ้มกว่าชั้นต่ำหรือไม่ เช่น หากว่าตึกโดนบัง หรือยังในมุมที่วิวไม่สวยในทุกๆ ชั้นเราไม่จำเป็นต้องอยู่ชั้นสูงๆ เลย รอลิฟท์ก็นาน แต่ต้องเลือกชั้นหรือมุมที่มองเห็นสระน้ำ หรือสวนในโครงการจะดีกว่า หากคอนโดติดถนนใหญ่ โดยเฉพาะเสียง BTS จะดังมากหากอยู่ใกล้ๆสถานี พวกนักเก็งกำไรส่วนใหญ่นิยมชั้นสูงไม่มาก ประมาณ 14-16  จะกำลังดีราคาไม่แพงมากปล่อยเช่าง่ายกว่า ปล่อยขายก็แข่งขันราคาได้ (หลีกเลี่ยงชั้น 13 หรือ 12A เพราะไม่เป็นที่นิยม)

                    การเลือกทิศ หรือแดด

                    การเลือกทิศ  หรือมุม เอาระเบียงด้านนอกเป็นหลัก คือทิศที่ระเบียงหันออกไป  ขอแนะนำทิศใต้จะรับลมดีมาก เกือบทั้งปี แอร์แทบไม่ต้องเปิด  ลมเย็นสบาย  แต่ตอนบ่ายแดดจะส่องเข้าห้องบ้างถ้าไม่มีระเบียง  ทิศต่อไปคือทิศเหนือเพราะเป็นทิศที่ไม่มีแดดส่องตลอด  และรับลม 4 เดือนใน 1 ปี  รองลงมาเป็นทิศตะวันออก  จะรับแดดตอนเช้า  เหมาะสำหรับคนนอนตื่นสายจะมีแดดมาคอยปลุก  แต่ใกล้เที่ยงแดดก็หมดแล้ว ห้องไม่ร้อนอบอ้าว ส่วนทิศสุดท้าย เลี่ยงไว้เป็นดี  พระอาทิตย์ตกตอนหกโมงหน่อยๆ คุณก็ได้เห็นพระอาทิตย์ตกดินกันเลย  แดดบ่ายนี่ร้อนระอุมาก ส่องผนังห้องจนร้อน  เปิดแอร์ก็เปลืองไฟ

                   การใช้สอย

                   หากคอนโดแต่ละห้อง แต่ละมุม มีแปลนห้องที่แตกต่างกัน ให้เราเลือกแปลนเป็นห้องนั่งเล่น  ห้องนอน  ห้องน้ำ  อยู่ในตำแหน่งที่เราชอบที่สุด  แต่อย่างไรก็ตาม วิว และแดด ก็ต้องสำคัญกว่าการใช้สอย  ซึ่งส่วนใหญ่ไม่ต่างกันสักเท่าไร

                   ตำแหน่งที่ตั้ง

เสียง  :  เลือกห้องที่ห่างจาก โถงลิฟท์ พอสมควรเพราะจะมีเสียงคนคุยกันเวลารอลิฟท์  หรือเขาอาจได้ยินเสียงเราคุยกันในห้อง  เลือกห้องที่ห่างจากสระน้ำ สวนสนุก  ถนน  พอสมควรในระยะที่วิวสวย  แต่เสียงไม่ดังรบกวน

ขยะ   :  หลีกเลี่ยงห้องที่อยู่ห้องขยะ  แม้โครงการจะมีประตูปิด  หรือไม่มีกลิ่นเหม็น  แต่เวลาขายต่อคนซื้อจะลังเลที่จะซื้อหากรู้ข้อมูลนี้

ลิฟท์  :   หากโถงลิฟท์ ไม่มีประตูกั้น  ให้มาสักหน่อย  หากไม่ชอบเดินไกลก็เลือกใกล้ๆ  หากชอบความสงบก็เลือกเอาห้องมุมๆ หน่อยหากกลัวเรื่องไฟไหม้ก็เลือกใกล้ๆ บันไดหนีไฟก็ได้ อันนี้แล้วแต่ความชอบ

หากเลือก คอนโด ความคำแนะนำได้ รับรองไม่ไม่ขาดทุน
ขอบคุณคุณมนตรี แสวงเดชา จากหนังสือบริหารเงินเก็บให้เพิ่มเป็น 10 ล้าน

ไม่มีความคิดเห็น:

แสดงความคิดเห็น