การซื้อคอนโดมือ 2 นั้น ในปัจจุบันในบางทำเลจะเป็นที่นิยมกันมาก รวมทั้งอาจจะมีความง่ายในการวิเคราะห์เลือกทำเลที่ตั้งของโครงการ และวิเคราะห์หลักกายภาพของห้องที่จะเลือกซื้อ เพราะผู้ซื้อสามารถที่จะขึ้นไปสำรวจ และสัมผัสตัวห้องจริง ในบรรยากาศจริง ไม่ต้องดูแต่ในภาพจำลอง Perspective เหมือนการซื้อคอนโดฯใหม่ ที่อยู่ในเอกสารการขาย ที่มีให้ดูแค่โบรชัวร์ ที่มีแต่ความเพ้อฝัน สวยงาม กว้างขวางโอ่อ่ากว่าความเป็นจริง คนที่ศักยภาพเชิงจินตนาการบกพร่องอาจจะโดนคอมพิวเตอร์หลอกได้ง่าย การบุกขึ้นไปบนอาคารที่สร้างเสร็จแล้ว ทำให้คุณสัมผัสได้ในหลายมิติ เช่น รูปร่างหน้าตาห้องและของอาคาร สภาพการจราจร บรรยากาศการอยู่อาศัย ผู้คนข้างห้องในนั้น ทางเดินหน้าห้อง ความสะอาดเรียบร้อยของลิฟต์ กลิ่น เสียง สัมผัส หรือแม้แต่มิติที่เหนือมนุษย์
ในการสำรวจห้องเป้าหมายนั้น ขั้นตอนต่างๆก็คล้ายกับการตรวจรับห้องในกรณีซื้อห้องใหม่ แต่ควรเน้นไปที่ตรวจการรั่วซึมของน้ำตามจุดสำคัญ อาทิเช่น ใต้อ่างล้างจาน หรือผนังที่ติดกับภายนอก ดูว่า Wallpaper มีคราบน้ำหรือไม่ การไหลของน้ำภายในห้องน้ำของตำแหน่ง Floor Drain เพราะการซ่อมแซมเรื่องที่เกี่ยวกับน้ำ เป็นเรื่องยุ่งยากและไม่ค่อยจบง่ายๆ ครับ ตรวจสภาพอุปกรณ์ต่างๆ ในห้องน้ำและเฟอร์นิเจอร์ built-in ว่าทรุดโทรมแค่ไหน ต้องซ่อมอีกสักกี่บาท ข้อมูลเหล่านี้ก็เพื่อการต่อรองราคาให้ยุติธรรมทั้งสองฝ่าย การเยี่ยมชมคอนโดฯนั้น อย่าดูแต่เฉพาะตัวห้องที่จะซื้อนะครับ ควรดูพื้นที่ส่วน Facilities ส่วนกลางทั้งหลายอันได้แก่ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ที่จอดรถ ตลอดจนสำนักงานนิติบุคคลด้วย เพราะการเลือกซื้อ คอนโดมือ 2 จุดสำคัญที่ต้องดูจุดหนึ่งคือ สถานะการเงินของคอนโดฯนั้น โดยสามารถดูได้จากรายงานงบการเงินของนิติบุคคล การดูงบการเงินนั้น ถ้าเอาแบบคร่าวๆ ก็ดูรายรับรายจ่าย รายรับควรมากกว่ารายจ่ายพอสมควร ยิ่งมากยิ่งดี และมีเงินกองกลางเหลือในบัญชีเยอะๆเพราะนั่นหมายถึงกำไรของคนซื้อ
อธิบายง่ายๆคือสมมติว่าตอนคอนโดฯเสร็จใหม่ๆมีเงินส่วนกลาง 1 ล้านบาท ผ่านไป 5 ปี รายรับจากค่าส่วนกลางมากกว่ารายจ่ายทุกเดือน จนเงินกองกลางเพิ่มเป็น 5 ล้านบาท คนที่ซื้อต่อก็จะได้อานิสงส์มีเงินกองกลางใน 5 ล้านบาทนั้นโดยไม่ต้องจ่ายสักกะบาท (เพราะเจ้าของคนเก่าจ่ายแทนไว้แล้ว) ตรงข้ามกับคอนโดฯ ที่งบการเงินกระท่อนกระแท่น รายได้น้อยกว่ารายจ่าย ชักหน้าไม่ถึงหลัง คอนโดฯลักษณะนี้สังเกตง่ายคือ ภายนอกอาคารจะดูทรุดโทรม สีไม่เคยทาใหม่ ผนังอาคารร้าวไม่เคยซ่อม น้ำรั่ว ไฟอาคารเปิดน้อยที่สุด เพราะเงินไม่มีจ่ายค่าไฟ ถ้าเจอแบบนี้ควรหลีกเลี่ยงให้ห่าง อย่าไปหวังลมๆแล้งๆ ว่าเราซื้อไปแล้วจะเข้าไปพัฒนาหรือไปโหวตให้ขึ้นค่าส่วนกลาง เพราะเป็นอะไรที่ยากที่สุดของการโหวตในการประชุมเจ้าของร่วมเลยทีเดียวครับ และที่แย่ไปกว่านั้นก็คือว่า นอกจากไม่ให้ขึ้นแล้ว ยังไม่จ่ายอีกด้วย บางคนไม่เคยจ่ายค่าส่วนกลางเลยตั้งแต่เปิดใช้คอนโดฯ อ้างว่าตัวเองยังมิได้มาอยู่ คราวนี้ก็อยู่ที่ความสามารถของนิติบุคคลว่าจะทวงหนี้ได้เก่งแค่ไหนละครับ
คอนโดฯหลังนึงที่ผู้เขียนเคยอยู่ เจ้าของร่วมบางห้องค้างค่าส่วนกลางเป็นล้านบาท เนื่องจากเป็นห้อง Penthouse พื้นที่ตารางเมตรต่อห้องใหญ่ ทำให้ค่าส่วนกลางมีราคาสูง เจ้าของห้องซื้อเก็งกำไรไว้เฉยๆและไม่เคยจ่ายเลยตั้งแต่มีคอนโดฯมาเกือบ 10 ปี ซึ่งนับเป็นความเลวร้ายที่สุดของการอยู่คอนโดฯ ทางนิติบุคคลของผู้เขียนก็ฟ้องศาลให้จ่ายก็ไม่ยอมจ่าย จนต้องฟ้องบังคับคดีเพื่อยึดห้องเอามาขายทอดตลาด ยังไม่รู้ว่าผลจะลงเอยยังไงเพราะผู้เขียนได้ขายห้องที่นั่นไปเสียก่อน
ปัจจุบันกฎหมายอาคารชุดได้บังคับให้นิติบุคคลต้องแสดงงบการเงินไว้ในที่เปิดเผย เช่น ติดไว้โถงทางเดินลิฟต์ ห้ามเก็บงุบงิบไว้ดูคนเดียว ถ้าเป็นไปได้ควรศึกษางบการเงินย้อนหลังหลายๆปียิ่งดี และถ้าได้อ่านรายงานการประชุมกรรมการหรือการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมก็จะทำให้เราเข้าใจภาพรวมของคอนโดฯนั้นๆได้ดียิ่งขึ้น สืบหาข้อมูลเกี่ยวกับคอนโดฯเป้าหมายที่ดีอย่างหนึ่งคือ การได้พูดคุยกับผู้คนที่อาศัยในคอนโดฯนั้น เพื่อจะได้ทราบข้อมูลเชิงลึก เช่น นิติบุคคล หรือระบบสาธารณูปโภคของโครงการ ส่วนกระบวนการของการซื้อขาย คอนโดมือ 2 จึงต่างกับการซื้อ คอนโดมือ 1 ตรงไม่ต้องมีขั้นตอนการจองและการผ่อนดาวน์เมื่อคนซื้อและคนขายตกลงใจซื้อขายห้องกัน ก็มีการทำสัญญาจะซื้อจะขาย วางมัดจำห้อง แล้วนัดวันโอนได้เลย
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น